«La maison est un investissement pour l’avenir ». « L’hypothèque coûte moins cher que le loyer. Nous avons l’habitude de penser ainsi, à tel point qu’en Italie 7 logements sur 10 sont possédés. Pourtant, en comptant en main, cela ne vaut pas toujours la peine d’acheter une maison

Giovanna, 33 ans, avait sa propre maison dans une ville du nord-est lorsqu’elle a rencontré Guido et est allée vivre avec lui. « J’ai donc décidé de vendre l’appartement que j’avais acheté en 2006. Mais après 2008, les prix sont tombés bien en dessous du montant que j’avais payé et n’ont plus jamais augmenté », raconte-t-il aujourd’hui, avec une pointe de désespoir. «J’ai toujours pensé que la maison était une sécurité économique. Au lieu de cela, il s’est avéré être un investissement à perte ».

L’histoire de Giovanna est confirmée par les chiffres dont ils parlent marché immobilier en déclin depuis des années en Italie: le département de recherche de Tecnocasa a estimé qu’une maison classée 100 en 2010 a atteint 70 dans les grandes villes et 62 dans la province en 2020. Pourtant, beaucoup d’entre nous pensent encore que notre propre maison est un investissement essentiel pour l’avenir. ET un héritage culturel qui trouve ses racines dans les politiques mises en œuvre depuis la Seconde Guerre mondiale: à l’époque, plus de la moitié des familles italiennes vivaient dans le loyer et, pour tenter de réduire les inégalités entre les classes aisées et moyennes et populaires, d’importants allégements fiscaux ont été introduits pour ceux qui ont demandé un prêt hypothécaire pour leur première maison. Résultat: aujourd’hui 70 % des logements sont en propriété, l’un des pourcentages les plus élevés d’Europe, si l’on pense qu’en Allemagne la part est de 45% et en Suède de 39%. C’est aussi pour cette raison que subsiste le mythe de la « propre » maison : il semble que tout le monde en possède une. Mais l’émulation qui pousse tant à acheter résiste difficilement à l’épreuve des faits.

La maison n’est pas un « havre de paix »

L’erreur la plus courante est de penser que la maison est un « refuge », ce qui continue de rapporter de l’argent au fil des ans. Ce n’est pas comme ça. « La première maison ne doit pas être considérée comme un investissement, mais comme un objet de consommation durable », explique Giacomo Morri, maître de conférences en Corporate Finance & Real Estate chez SDA Bocconi à Milan. Vincenzo De Tommaso, responsable du département de recherche du portail immobilier Idealista, ajoute Vincenzo De Tommaso : « Si aujourd’hui nous achetons un bien immobilier d’une valeur de 250 000 euros avec une hypothèque de vingt ans, en ajoutant les intérêts, nous arrivons à payer 280 000 : c’est 12% de plus, notaire et taxes exclues. . Mais il n’est pas certain qu’en 20 ans, la valeur de la maison ait augmenté du même pourcentage ».

Par exemple à Milan, qui est aussi la ville la plus animée d’Italie, le prix des maisons d’occasion au deuxième trimestre 2021 n’a marqué en moyenne que +1,8%, après un début d’année négatif. Pas seulement cela : c’est une chose d’acheter à Bologne ou à Milan, où la demande « a tenu » même dans l’après-pandémie, « une chose est de le faire à Turin ou à Naples, où en 2020 elle a chuté de 30% » souligne De Tommaso.

Et, dans la même ville, il faut tenir compte des différences entre les quartiers. «Souvent, pensant faire un investissement, il lui arrive d’acheter dans une banlieue en cours de réaménagement. Mais si l’intervention tarde à arriver, une zone présumée en hausse peut rapidement se déprécier, avec pour conséquence une perte de valeur de la maison », ajoute l’expert d’Idealista. Ensuite, il y a un autre aspect à prendre en considération : la variable démographique. « La baisse continue des naissances réduit le besoin de biens immobiliers. Dans une génération, les propriétaires seront majoritairement des personnes âgées, mais les jeunes qui hériteront du logement de leurs grands-parents et parents seront de moins en moins nombreux. Les maisons sur le marché seront donc surnuméraires et, en raison de la loi de l’offre et de la demande, leur valeur baissera », réfléchit le professeur Giacomo Morri.

A ce stade, il est logique de se demander : est-ce que ça vaut toujours le coup de s’endetter pour acheter une maison à laisser aux enfants ?

Le versement hypothécaire ne coûte pas toujours moins cher que le loyer

Il y a un autre faux mythe à dissiper, ou du moins à contextualiser : que le versement hypothécaire coûte moins cher que le loyer. En prenant toujours Milan comme exemple, il est vrai qu’ici les loyers sont élevés et l’offre de biens de qualité est faible. « Ce qui rend l’idée de payer un crédit immobilier plus attrayante : aux taux actuels – Omi, l’Observatoire du marché immobilier de l’Agence du revenu, estime le taux moyen actuel à 1,38% – l’acompte pour la maison habituelle 250 000 euros, coûte 1 200 euros contre un loyer moyen d’environ 1 000 », observe Vincenzo de Tommaso d’Idealista.

Des calculs similaires ont également été faits par de nombreux amis d’Alessandro, 50 ans qui vit à Milan. «Mais ensuite j’ai bien analysé la situation et j’ai découvert que si vous ajoutez l’avance pour le notaire, les taxes, le coût des travaux d’entretien à l’hypothèque, vous n’aurez plus rien en poche. Et je ne veux pas vivre avec l’angoisse de ne pas pouvoir changer de voiture si la mienne tombe en panne, ou de me retrouver endetté si je perds mon travail », raisonne-t-il.

Ce n’est pas un hasard si les experts recommandent d’aller à la banque avant de trouver la maison à acheter plutôt qu’après: ce n’est qu’en constatant les coûts supplémentaires, tels que les frais d’agence, les frais d’enregistrement, les polices d’assurance, que le coût réel peut être évalué. « La vérité est que l’hypothèque coûte moins cher que le loyer si vous avez une famille qui vous paie les mensualités ou vous a prêté une partie du capital pour acheter le nouvel appartement ou vous a vendu un bien à rénover. Sinon, vous n’êtes pas dedans. Et puis le loyer est bien meilleur : ce n’est peut-être pas la maison idéale mais, si le chauffage tombe en panne ou qu’il y a des travaux de copropriété à faire, c’est au propriétaire de payer, pas à moi », ajoute Alessandro.

Lle désir d’accession à la propriété a augmenté

Il n’en reste pas moins que, sur les 3 premiers mois de 2021, le désir d’accession à la propriété a augmenté de 38,6 % par rapport à l’année précédente. « Le récit selon lequel la combinaison de taux d’intérêt bas et d’épargne accumulée pendant la pandémie rendrait pratique l’achat d’une maison avec une hypothèque de vingt ans prise sur les Italiens », explique Elena Molignoni, responsable de l’unité commerciale immobilière de Nomisma. « Mais cette prétendue « formule magique » pourrait conduire à des faux pas ceux qui ne considèrent pas leurs réelles possibilités. »

«La première maison ne doit pas être considérée comme un investissement, mais comme un bien de consommation durable. Si aujourd’hui nous achetons un appartement pour 250 000 euros, avec une hypothèque de 20 ans, nous pouvons payer 280 000 euros. Sa valeur n’augmente pas forcément autant »

Selon le récent rapport Nomisma, sur 3,3 millions de familles souhaitant acheter une maison dans les 12 prochains mois, seulement 1 million ont réellement les possibilités économiques. Ensuite, il y a les « imprudents » (1,8 million), qui ont déjà aujourd’hui juste assez de revenus pour subvenir aux besoins de base, et les « imprudents » (504 000 familles), ou « les individus qui sont incapables d’évaluer correctement leur situation économique actuelle mais surtout future conditions », note le rapport, mais qui considèrent également la première maison comme un investissement inattaquable.

Les jeunes et l’accession à la propriété

Acheter une maison n’est-il pas encore mieux pour les jeunes, qui peuvent compter sur les aides de l’État ? Selon le décret Sostegni bis, les moins de 36 ans et un Isee de moins de 40 000 euros par an ont un accès prioritaire à Fonds de garantie Prima Casa jusqu’au 30 juin 2022: cela signifie que jusqu’à 80% du montant en principal du prêt demandé à la banque est « couvert » par l’État, en plus d’être exonéré de certains impôts.

Malgré la nouveauté, selon Luciano Monti, professeur de politiques de l’Union européenne à Luiss à Rome, les jeunes ne se précipiteront pas à la banque: « Des mesures similaires existent déjà depuis 2013 et le pourcentage des moins de 35 ans vivant avec un parent est passé de moins de 60 % à près de 65 %. Les jeunes n’ont aucune difficulté à contracter un crédit immobilier mais à le conserver, compte tenu de la précarité de l’emploi ». Sans oublier le facteur discrétion : puisque la garantie du prêt par l’état n’est pas totale, les banques devront en tout état de cause évaluer la fiabilité du demandeur et, par conséquent, auront tendance à privilégier ceux qui ont une garantie familiale derrière eux par rapport à ceux qui n’en ont pas.

« Pour encourager l’achat d’une maison, il vaudrait mieux soutenir l’emploi plutôt que d’inviter les jeunes à se surendetter » convient Giovanni Semi, professeur de sociologie et auteur de La douceur du foyer (le moulin). «Aujourd’hui, le loyer leur convient aussi car, s’il n’y a pas d’aide de l’État pour rembourser les échéances hypothécaires, ceux qui n’arrivent pas à payer le loyer trouvent une aide au revenu. De plus, dans certaines villes, comme Turin, la pandémie a conduit de nombreux propriétaires à remettre sur le marché des biens auparavant destinés à Airbnb, rendant le loyer mensuel plus accessible ».

Sans parler de ça aujourd’hui beaucoup plus qu’hier les garçons déménagent là où ils trouvent du travail. « Penser qu’un jeune diplômé veut être lié à un appartement qu’il possède pendant 20 ans », observe Semi, « c’est regarder des jeunes avec les catégories mentales d’il y a des décennies ». Quand, en fait, la maison était un fétiche, un symbole de réussite et surtout un bon investissement pour les années à venir. Dommage qu’entre-temps le monde (y compris l’immobilier) ait changé.

LA CARTE DES PRIX DES MAISONS

Une maison en Italie coûte en moyenne 1 729 euros le mètre carré. Selon le portail immobilier Idealista.it, la Vallée d’Aoste est la région la plus chère (2 578 euros) devant le Trentin-Haut-Adige et la Ligurie, tandis que le Molise est la moins chère (891 euros). Dans le Latium, la moyenne est de 2 034 euros, en Lombardie de 1 793 euros (mais augmente évidemment à Milan, notamment dans les nouveaux quartiers résidentiels comme City Life, que vous voyez sur la photo d’ouverture de cet article).

Que se passe-t-il avec la réforme du cadastre ?

La réforme du cadastre, inséré dans la loi d’habilitation sur la réforme fiscale en discussion au Parlement, vise à photographier l’état de notre système immobilier et à revoir les revenus cadastraux pour les rapprocher des valeurs de marché. Il y a deux innovations principales : les terrains et les bâtiments qui n’ont pas encore été enregistrés, comme les propriétés illégales ou les terrains à bâtir empilés comme agricoles, seront empilés ; De nouveaux critères seront alors introduits pour classer les biens, passant de la mesure actuelle des pièces à celle des mètres carrés.

La réforme du cadastre n’entrera en vigueur qu’en janvier 2026 et donc, selon Giacomo Morri, maître de conférences en Corporate Finance & Real Estate chez SDA Bocconi, « jusque-là, cela n’aura aucun impact sur l’achat de la première maison, qui est actuellement exonérée de l’IMU ». De plus, dans la loi habilitante, il est spécifié que les nouveaux revenus cadastraux ne généreront pas de revenus, de sorte que pour les 4 prochaines années, aucun impôt plus élevé ne sera payé.